1. Что нужно проверить, если я покупаю жилье на вторичном рынке?
Конечно, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры. При предыдущих сделках могли быть нарушены чьи-то права (например, при приватизации в число собственников не были включены несовершеннолетние), либо имело место мошенничество.
Первое, что совершенно вправе сделать покупатель, - попросить потенциального продавца показать правоустанавливающие документы на недвижимость: договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д.
Можно самостоятельно проверить, какие сведения о приобретаемой квартире содержатся в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости). И здесь сильно поможет портал Росреестра (rosreestr.ru) Самый простой вариант - сделать онлайн-запрос. Вам понадобится сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра (находится в разделе «Электронные услуги и сервисы»). Поиск можно вести по кадастровому номеру объекта, условному номеру, адресу, номеру права. В ответ на странице сайта отобразится базовая общедоступная информация по объекту. Это бесплатно и быстро.
Для того чтобы получить более подробные сведения, необходимо заказать уже выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Эта услуга - платная.
Находите на том же портале раздел «Государственные услуги», а там - «Получение сведений из ЕГРН», далее увидите форму запроса, которую и надо заполнить, следуя подсказкам на сайте.
На что обратить внимание?
• Информация о личных данных правообладателя, указанного в выписке (они должны совпадать с данными продавца).
• Размер доли продавца. То есть всей ли квартирой владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку.
• Наличие общей совместной собственности. Она имеет место, если квартира была куплена в браке. Тогда она является собственностью обоих супругов, даже если оформлена на кого-то одного.
• Жилье в залоге. То есть жилье приобреталось с использованием ипотечного кредита, долг еще не выплачен, и недвижимость находится в залоге у банка. В этом случае сделка с квартирой возможна только с согласия залогодержателя, то есть банка.
• Наличие ареста, судебного разбирательства.
• Наличие ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) свое имущество (квартиру) в обмен, например, на ежемесячные платежи до конца жизни получателя ренты (возможны другие условия). Продать квартиру, которая обременена рентой, можно. Но на это необходимо получить согласие рентополучателя.
2. Как защитить свою собственность от аферистов?
Самый простой способ защиты - подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В ЕГРН вносится запись о таком заявлении. В этом случае документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Такая запись не будет препятствовать осуществлению государственной регистрации, только если основанием для нее является вступившее в законную силу решение суда, а также требование судебного пристава-исполнителя.
Такое заявление можно подать в офис Кадастровой палаты (если заявление подается экстерриториально) или в многофункциональный центр (МФЦ). Это можно сделать и по почте - тогда подпись на заявлении должна быть удостоверена нотариально. Можно подать его и в форме электронного документа.
3. Могут ли квартиру украсть, используя электронную подпись?
После нашумевшей истории, когда за москвича получили усиленную квалифицированную электронную подпись и с ее помощью продали его квартиру, в законодательство были внесены серьезные изменения.
С 13 августа текущего года стало невозможно гражданину зарегистрировать переход права на недвижимость, используя электронную подпись, предварительно не подав в Росреестр бумажное заявление о том, что вы как собственник согласны на сделки со своей недвижимостью в электронном виде. Об этом будет внесена соответствующая запись в ЕГРН. Если ее не будет, документы, поступившие в электронном виде, регистраторы просто рассматривать не будут.
Из этого правила есть несколько исключений, например: письменное заявление предварительно приносить не нужно, если документы в электронном виде на регистрацию представляют орган государственной власти или орган местного самоуправления, нотариус, которые взаимодействуют с Росреестром в электронном виде. Или, например, если это происходит с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав.
С 1 ноября Росреестр также будет уведомлять обо всех поступивших к нему электронных документах владельцев этой недвижимости. Если вдруг выяснится, что собственник не в курсе происходящего, у него есть возможность быстро уведомить об этом Росреестр. В связи с этим в Росреестре просят граждан убедиться, что их контактные данные (почтовый адрес, телефонный номер, адрес электронной почты), которые содержатся в ЕГРН, актуальны. И в случае необходимости подать, обратившись в многофункциональные центры (МФЦ) и филиалы Федеральной кадастровой палаты Росреестра (если вы подаете заявление экстерриториально), заявление о внесении актуальных контактов.
4. Надежнее ли заключать сделку через нотариуса?
По закону сделки с жильем у нас в большинстве случаев возможны как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В первом случае граждане за содержание договора полностью несут ответственность сами. Во втором случае договор дополнительно проверяется и удостоверяется нотариусом.
Нотариус обязан не только проверить документы сторон сделки и соответствие текста договора требованиям законодательства, но и разъяснить обеим сторонам юридические последствия их действий. А также убедиться, что все трезвы, находятся в здравом уме и памяти и отчетливо понимают, что делают. В этом случае потом сложнее оспорить сделку через суд на основании того, что продавец не понимал, что творит, - это дополнительная защита для покупателя.
Сейчас нотариус вправе самостоятельно направлять документы в Росреестр (то есть гражданам, которые к нему обратились, дополнительно куда-то еще идти с документами не надо). В этом случае законом предусмотрен более короткий срок рассмотрения документов.
С 1 февраля 2019 года такая услуга стала для нотариусов обязательной, а для граждан бесплатной.
5. Что проверяют государственные регистраторы прав?
Государственные регистраторы прав проводят правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов, а также проверяют их на предмет ошибок и соответствия сведений с ЕГРН. Регистратор вправе приостановить регистрацию прав и запросить дополнительные сведения от органов власти или от самих заявителей. Перечень оснований - в статье 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Источник
